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杭州土地市场测算没有用,要靠想象力?
2016年01月25日消息  浙江土地网
1月25日下午,主城区羊年土地收官战,集结了二十一家房企,诞生了两个新纪录。2016开年短短一个月,主城区两场土地出让会创造了四个新地王,这其中隐含了哪些逻辑?


文/浙报传媒地产研究院 魏盼

  霸王级寒潮来袭,杭州土地市场却异常火爆。

  1月25日下午的主城区羊年土地收官战,集结了二十一家房企,诞生了两个新纪录。

  本场出让的绝对焦点——融创,溢价48%和61%独揽三堡、笕桥两宗宅地,并重新定义区域最高单价23268元/平米、16358元/平米。[直播回顾]

  2016开年短短一个月,主城区两场土地出让会创造了四个新地王,这其中隐含了哪些逻辑?有几点可以明确:

  ①热门板块开始外溢。三堡、笕桥单元宅地均迎来十余家房企报名,而反观一年前这些地块却鲜有人争夺,甚至9月万科彭埠项目彼时成交价也仅12623元/平米,而距离中心城区更远的笕桥地价已破一万六,热门板块开始外溢;

  ②区域分化进一步加剧。虽然今日的出让会捧出了两个区域新高,但下沙两宗宅地却基本无竞争成交,同时报名房企也较少,边缘板块受冷遇,土地市场区域分化将进一步加剧。除此之外,强者更强,房企之间差距也将加大。

  ③寡头化更严重。去年9月以来,杭州国土局加大土地供应量,并推出众多优质地块,但从结果来看,大牌企业几乎包揽全部优质宅地,寡头化日益凸显:2015年拿地金额排名前十的开发商购地总额达343.9亿元(仅指2015年出让地块),占全市成交总额的54.5%。

  ④热度仍将持续。一方面,寡头化凸显,意味着更多的企业仍未有储备地块补充,将触动缺粮开发商“自救”补仓,另一方面,大牌企业为扩大市场份额,仍将继续补仓,再加上资本大鳄的强力冲击,土地市场热度仍将延续。

出让会全场(摄影:魏盼)

  测算没有用,要靠想象力?

  2016年开年至今,短短一个月内,杭州已出四个地王项目,最终成交价均超出业内普遍的测算价格。有投资圈人士感叹:“这年头市场和测算是没有用的,要靠想象力。”

  同一区域的宅地,相隔一年的出让时间,最终的成交价却天差地别。

  2015年1月,天阳仅三轮报价,以16605元/平米成交价竞得景芳单元宅地,即天阳·凤起项目。一年后,融创却历经三十四轮恶战,以23268元/平米拿下景芳三堡地块。

  同样的故事也在城东上演。2015年2月,滨江底价10110元/平米拿下彭埠宅地,而如今笕桥的地价都已到了16358元/平米。

  一年的时间,6000元/平米的差距,地价创下新高。再仔细盘点从2015年9月开始的这场热潮,中心城区内热门板块几乎无一例外,均刷新宅地单价纪录,且最终地价与市场严重脱节。

  谁能想到,上塘的地价上了两万,超过了周边二手房的售价?

  谁能想到,笕桥的地价超出了一万六,高于2014年入手的金色黎明的销售单价?

  谁又能想到,南星地价爬上三字头,与在售的钱江御府房价几乎持平?

  但地价高企的同时,我们也应认识到房价上升的滞缓,究竟g20峰会和亚运会的推动力会有多大?未来一年房价会否大涨?这些地王又将如何突围?都有待时间给出答案。

编辑:马轶伦 作者:魏盼 来源:浙江土地网
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