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桥西文晖创新高背后:不同竞争形势值得反思
2015年11月20日消息  浙江土地网
桥西、文晖宅地均以创新高的结局落定,但中间的过程却不尽相同:桥西地块有明显硬伤却引来十余家房企报名,而文晖宅地却在短短两个月内报名房企数量骤减。在分析结果的同时,这不同现象的产生缘由也值得研究和反思。
11月20日地块成交情况表
地块编号 地块名称 出让面积(平米) 用途 容积率 建筑面积(平米) 成交价(万元) 楼面价(元/平米) 竞得单位 溢价率
杭政储出[2015]38号 文晖单元h-r21-05地块 21334 住宅 2.6 55468 102500 18479 朗诗 21.31%
杭政储出[2015]37号 拱宸桥单元gs0605-04地块 27630 住宅 2.8 77364 130300 16842 金地 32.51%


文/浙报传媒地产研究院 魏盼

  11月20日,桥西、文晖两宗宅地楼面价双双创新高。

其中,桥西宅地经过25轮竞价,由金地以13亿元总价竞得,折合楼面价16842元/平米,定格桥西板块楼面价纪录。>>>直播回顾

文晖宅地经过21轮竞价,由朗诗以10.25亿元总价收入囊中,楼面价18497元/平米,也同样成为杭氧杭锅板块内最高楼面价

  两宗地块均以创新高的结局落定,但中间的过程却不尽相同:桥西地块有明显硬伤却引来十余家房企报名,而文晖宅地却在短短两个月内报名房企数量骤减。在分析结果的同时,这不同现象的产生缘由也值得研究和反思。

出让会现场(摄影:魏盼)

  桥西“老大难”宅地为何创新高?

  桥西宅地争夺战吸引10家单位报名,7家单位参与报价,持续二十五轮。

  最终成交结果:楼面价16842元/平米,溢价率33%,既刷新也最终定格了桥西板块的楼面价纪录。而此前,板块内远洋·大河宸章15588元/平米的最高纪录已保持整整8年。不过,8年时间仅有1254元/平米的提升,这或许与地块本身的硬伤——地块东北角110kv变电站有关。

  “老大难”宅地为何还吸引10余家单位报名?除了“板块内最后一宗宅地”的特殊身份以外,还有哪些原因?

  首先,该地块能获得高溢价率,与其稀缺性有很大关联。翻看近年来杭州市区土地出让详情,桥西板块的宅地资源少之又少,区域内最近一次出让需追溯至2012年4月成交的绿城·运河宸园,距今已三年有余。

  其次,地块周边后续无竞品。根据浙报传媒地产研究院数据显示,桥西板块内无纯新盘,在售楼盘仅九龙仓·碧玺、绿城·运河宸园、顺发·吉祥半岛等,潜在供应仅10万方左右。预计到今年年底,区域内楼盘将进入销售中后期或者售罄,后续再无竞品楼盘。

  第三,板块内楼盘销售势头强劲。截至2015年11月19日,板块内在售新盘绿城·运河宸园年内去化715套,回款19.7亿元,位列杭州市区新盘销售金额第三位。这也是该地块成为“兵家必争之地”的原因之一。

  最终,金地成功抢下最后一张进入桥西的“门票”,这也堪称其在杭的又一个跨越式的发展——首次“在限行区域内”拿地。金地相关负责人接受媒体采访时透露,桥西宅地将独立操盘,或打造旗下最高端的天境系列项目。

  此前金地在杭拿下的未来科技城宅地也将打造天境系列,而其在杭的首座褐石系列作品金地艺境已开盘,目前在售户型85-120方,均价约9500元/平米。

  文晖宅地竞争者为何骤减?

  本次推出的文晖宅地是本年度板块启动出让模式后的第三宗,从区位和地块形状看,均有优势,因此地块挂牌起价相对较高,而业内也普遍认为楼面价将创新高。

  最终的结果也证实了这一猜想:朗诗以10.25亿元夺魁,18479元/平米成交价问鼎杭氧杭锅板块内最高楼面价。这一价甚至已高出北面不足一公里的首开·德胜上郡的在售均价。

  然而,根据浙报传媒地产研究院独家获取的消息,文晖宅地的热度已从此前的10余家单位报名骤减至仅有5家报名。文晖宅地竞争者为何骤减?

  从现有形势看,区域内已有万科、朗诗两家先入为主,故地块对于出让对象的要求也相应提高,如成本管控能力与品牌溢价能力等。

  “文晖单元年内三宗宅地集中出让,假设三家不同单位获取,那么未来杭氧杭锅区域内不可避免的将打响新盘价格战,这就好比‘三个和尚没水喝’,避免成为翻版蓝孔雀,因此没有十足把握应战的开发商不会去趟这浑水。”一位从业多年的投资圈人士分析道。

  事实也是如此,现场参与报价的4家开发商中,除万科、朗诗以外,仅滨江和旭辉参与地块报价,最终的激烈角逐在旭辉和朗诗之间展开,而朗诗成功补仓并阻止“第三个和尚”入内。

  朗诗集团杭州公司总经理赵晶海拿地后接受采访时表示:“朗诗看好杭州市场的后续发展,项目将与战略利来国际登录的合作伙伴共同开发,打造朗诗3.0版的高科技绿色住宅。”

编辑:马轶伦 作者:魏盼 来源:浙江土地网
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