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观察:为什么在滨江?为什么是金茂?
2015年10月30日消息  浙江土地网
3天时间,滨江宅地再次刷新板块楼面价!经过56轮恶战,金茂以38.8亿元成功夺魁,折合楼面价21512元/平米,溢价率66%。这是滨江区宅地3天内第二次刷新板块楼面价纪录,上一次为27日绿城&九龙仓竞得四桥沿江宅地。为什么滨江屡次刷新纪录?竞得者又为何是金茂?
10月30日地块成交情况表
地块编号 地块名称 出让面积(平米) 用途 容积率 建筑面积(平米) 成交价(万元) 楼面价(元/平米) 竞得单位 溢价率
杭政储出(2015)36号 滨江区中兴单元r21-06地块 72219 住宅 2.5 180548 388400 21512 金茂 66.05%


文/浙报传媒地产研究院 罗兰 魏盼

  三天时间,滨江宅地再次刷新板块楼面价!

  开场3分钟,大家房产就抛出了6个亿加价,拉开一场酣战序幕。

  滨江房产3个亿紧随其后,仅第三轮,就将溢价拉至41.09%。

  16家单位报名、6家单位参与报价的这场战斗,持续了五十六轮。

  66%的溢价率并没有超越27日九龙仓&绿城的四桥南沿江宅地,但是21512元/平米的楼面价刷新了仅维持了三天的板块纪录。

  金茂以38.8亿元将第七座金茂府落子于杭州滨江。

丁建刚微评:

  宏观背景,是经过一年的快速销售,部分开发商大量回款,项目急需补仓。对政府未来继续强力救市,有着强烈的预期,事实上,放开“二孩”政策已经部分地证实了这一判断。

  微观背景,杭州主城区成熟板块,无论市场如何艰难,都还是能够撬动,滨江区是这种现象的典型代表,这给开发商,几乎是开了一张兜底保险单,不会输得跳楼。

  宏观因素和微观因素叠加,造就了滨江区这两块土地的大热。

  但热的程度,仍低于2013年同期,如华家池地块,蓝孔雀地块,杭师大地块的热度。

  滨江区的库存结构,也给开发商留下了填补市场真空,和产品创新的空间。

   

中国金茂竞买组团在现场(摄影/魏盼)

  三天二刷为什么?

  三天时间,同一板块,两次刷新楼面价纪录,为什么:

  其一在于市场。

  如预期,9月的集中推地潮过后,土地市场并未因此冷却。事实上,中心城区各地块在9月和本月的优秀成绩,让开发商拿地欲望变得更为强烈。

  既是为扩充自身储备,也是为了挤压对手市场。

  其二在于地块。

  本次成交地块所处的的滨江区政府板块又是滨江区内配套最齐全、交通最便利的板块。板块内商品住宅无新盘竞品,地块北面相邻就有中海·寰宇天下曾经“一房难求”的案例。

  此外,该区域聚集了阿里巴巴、华为、华为、网易、大华等一大批高新技术产业公司,为新盘销售提供了最具购买力的客群。

  近两年才出手为什么?

  夺魁的金茂,也就是更名前大家所熟知的“方兴”,距上一次、也是首次在杭州拿地,已经相隔近两年。

  黄龙·金茂悦是其所在板块内销售成绩最为突出的一个项目,得益于定价与时机。大约是有了成功案例,金茂特别看重时机。

  回顾2015年的土地市场,即可发现,金茂“在主城拿好地”的战略目标十分清晰:年初融创南星宅地金茂厮杀至第二十三轮;万科文晖宅地金茂竞拍至最后一轮;朗诗的文晖宅地,金茂也同样参与竞价。

  其出手轨迹,早已透露了金茂府在杭州的落子——

  作为金茂探索成功的样本,金茂府系列为金茂旗下最高端的产品,此前已在北京、上海、苏州等城市落地。

  本地块成交楼面价高达21512元/平米,与金茂府的定位需求不谋而合,并且最终也坐实猜想:金茂杭州公司总经理周晓峰在接受浙报传媒地产研究院采访时颇具信心地表示,该地块将打造其金牌产品“金茂府”。

  竞争者都死磕为什么?

  这是一场酣战也是一场恶战。

  16家报名单位中,现场报价最积极的竞买单位是大家、滨江和龙湖。而万科和保利虽参与报价却未成功。

现场房企报价情况

号牌 竞买人 最后报价轮次 最高报价
(万元)
最高溢价 楼面价
(元/平米)
66 金茂 56 388400 66.05% 21512
68 龙湖 55 387900 65.84% 21485
36 滨江&平安 35 379000 62.04% 20992
1 大家 30 378001 61.61% 20936
77 万科 4 350000 49.64% 19385
10 保利 1 240000 2.61% 13293

  看似积极报价者不多,大家、滨江和龙湖三家的姿态几乎都是死磕。为什么?

  ①大家:有定位需求

  大家房产堪称本次竞买会中加价最狠的房企,竞价第二轮,就直接加价6个亿,将溢价率从2.61%提至28.26%。而后报价也十分积极,一度将价格提至37.8亿元,其最终楼面价锁定在20936元/平米。

  作为外来大鳄最爱合作的本土老牌开发商,大家在杭的高端项目不少:武林府、钱塘府、望江府、侯潮府等,在高端市场积累了一定的口碑。此次滨江地块不仅能满足大家的补仓之需,也符合大家近年来的开发定位需求。

  ②滨江:有资金实力

  同样作为本土实力房企,滨江的最终报价更高:20992元/平米。其与平安组成的联合体竞价至三十五轮。

  自与平安联手以来,滨江的拿地资金实力猛增,频繁活跃于各宗土地出让现场,虽积极补仓,但出价并不激进。研究院特约评论员“农场主先生”认为,此举是本土房企较以往更为成熟的表现。

  但作为杭州前三季度销售金榜的“老大”,滨江如果要保持当前的销售规模,拿地压力不小。

  ③龙湖:有样本在侧

  浙报传媒地产研究院数据显示,龙湖今年项目去化19万方,目前可售面积仅剩约16万方,而今年只入手一宗丁桥宅地,缺粮严重。

  本次出让龙湖虽然加价不凶狠,但不温不火地战斗到了最后。春江彼岸、春江郦城为其在滨江打下不小基础,对日后项目的营销推广降低了不少成本。 

编辑:马轶伦 作者:罗兰/魏盼 来源:浙江土地网
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