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收官观察:146亿背后 多少反思
2015年09月25日消息  浙江土地网

文/浙报传媒地产研究院 罗兰

  9月25日是杭州9月市场的收官之战。主城区、余杭区和萧山区共计有十五宗地块出让,最终成交十四宗。单日达成46亿元土地款收入,也促成了单月146亿元的出让成绩。

  事实上,25日也是整个2015年度杭州土地市场的重要节点:虽然后续各板块仍有优质地块待出让,但大规模的密集式推地很可能在这一天告一段落。

  对杭州土地市场如此重要的9月25日充满了看点,也不乏值得反思的地方。

  看点1.万科完成“东西南北中”布局

  万科几乎同时在余杭与萧山两个出让战场有所斩获:良渚8.4万方商住地一宗,位于北宸之光以北700余米;萧山市北开发区14.4万方商住地一宗,位于宝龙城市广场之南、中铁建·青秀城之东。

  至此,万科9月在杭州市区拿下了五宗地块,分别位于文晖、彭埠、未来科技城、良渚、萧山市北开发区,共斥资38.1亿元。其中文晖宅地溢价最高(36%),彭埠宅地次之(26%),余杭与萧山三宗地块约为0溢价。

  有高溢价也有底价,一个月内万科完成杭州市区东西南北中五大布局。

  看点2.“诸暨一哥”高溢价入杭

  原本就拼杀激烈的补仓之战中,25日添丁——入杭意愿强烈的“诸暨一哥”祥生。

  与板块内本土房企中天与大家的五十轮竞价结束后,祥生包揽之江姐妹宅地,正式入杭。两宗地斥资9.5亿元,综合楼面价10023元/平米,平均溢价30.5%。板块内,该楼面价仅次于之江九里和嘉里·云荷庭。

  高溢价入杭并不新鲜,“门票”的战略意义大于其实际价值。但如浙报传媒地产研究院院长丁建刚所忧虑,如果高地价不能向高房价传导,房企所承担的风险无疑是巨大的。

  反思1.本土房企何时突破固守模式

  相对于外来房企的满城布局,尤其是明显的由周边进击中心的战略路线,本土房企形成强烈反差:在25日出让会上又一次开启了固守模式。

  绿城两宗闲林地块紧挨着翡翠城项目,金成的闲林商住地贴着庭院深深的东南侧。西房虽然是首次在老余杭小板块内拿地,但距离其未来科技城项目并不远。

  外来房企的“进”与本土房企的“退”,会不会成为持久现象,值得关注。

  值得一提的是,同样在25日,上海宝山宅地由于91.7%的溢价收获颇多关注,其创造者恰为杭州本土房企滨江。(滨江平安联合体一次跳价10亿,以15分钟的滨江速度击退14家竞争对手,一举拿下。总价34.65亿,楼面价28755元/平米,达到区域楼面价历史最高。)

  固守本土区域,同时走出杭州进击全国,滨江能成为典范吗?

  反思2:如何正视撤销与流拍?

  余杭上一次发生地块流拍是在2013年的3月,距今整整两年半时间。

  在土地市场大热的2015年9月,余杭“高举”推地却未能“高打”出成绩。原定25日出让的余杭十宗地块中,撤销四宗,流拍一宗,最终仅成功交易一半。

  再看杭州八区(市区除富阳外),随着25日出让会结束,9月原计划推出的五十一宗地块仅成交三十四宗:余杭区撤销十四宗流拍一宗,主城区撤销一宗,萧山区延期一宗。9月创下挂牌量最大纪录的同时,撤销地块数量也成了历史第一。

  “借势”推地的尝试没有得到市场的回应。有开发商直言:这并非不健康,而是房企并未疯狂的体现,一级市场投资依旧是科学而理性的。

编辑:马轶伦 作者:罗兰 来源:浙江土地网
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