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9.25特约点评:万科为本轮最大赢家
2015年09月25日消息  浙江土地网
25日是杭州9月市场的收官之战,三场出让会上关注点频出。“农场主先生”作为资深房产投资人士,以客观中立的视角,对整体结果和重点地块的成交情况都有所总结,也有值得反思的经验。

点评/浙报传媒地产研究院 业内评论员“农场主先生”

整理/浙报传媒地产研究院 罗兰

  编者按:

  9月25日是杭州9月市场的收官之战。主城区、余杭区和萧山区共计有十五宗地块出让,最终成交十四宗。单日达成46亿元土地款收入,也促成了单月146亿元的出让成绩。

  在当天三场出让会上,关注点频出。“农场主先生”作为资深房产投资人士,既是土地市场竞争的参与者也是旁观者,对土地市场的分析有专业、务实的优势。现今他以客观中立的视角,对出让会整体结果和重点地块的成交情况进行总结,归纳出值得借鉴、反思的经验。浙报传媒地产研究院将之整理,以供业内参考。

  一、9.25出让点评:

  截止今日,杭州大规模集中推地基本结束,共出让约256万方可建土地。众多房企在饥渴大半年后终于得以补仓。

  本轮宅地出让高峰最大赢家应是万科,取地五宗,实现有效补仓并全部布局杭州。这其中,有高溢价拿地也有底价拿地,投资态度明确,值得各房企反思。

二、重点地块点评——之江姐妹宅地

9.25主城区出让地块详情(点击表格查看地块报告)

地块编号 地块名称 出让面积(平米) 用途 建筑面积(平米) 成交价(万元) 楼面价(元/平米) 竞得单位 溢价率
杭政储出[2015]31号 留下单元xh1313-27地块 19342 商业 46421 40586.0  8743  捷木控股  5.73%
杭政储出[2015]32号 之江度假区单元r21-b-25地块 25148 住宅 45266 50500.0  11156  祥生  37.52%
杭政储出[2015]33号 之江度假区单元r21-b-23、r22-b-26地块 27475 住宅 49455 44440.0  8986  祥生  23.48%
总计 - 71965 - 141142 135526.0

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  1.板块分析

  之江板块曾是高端居住板块,但因规划、配套、交通等未能跟进完善,故逐渐失落,又因供应放量,导致本板块不为众多房企所看好。

  之江地块竞拍升温,与杭州近期土地市场高烧有直接关系,房企在主城区取地艰难和代价高,故开始重点关注主城区内其他有望崛起的潜力板块。

  本次出让结果是33号地块溢价率低于32号地块,原因在于33号地块无偿代建较多,承担了农贸市场。

  2.竞争者分析

  (1)中天:

  中天几乎是之江板块内唯一“日子好过”的房企,主城区市场竞争激烈,故中天凭借之江诚品项目良好基础,故选择继续深耕之江;地块南侧为今年初底价获取的九溪诚品,中天出于补仓或者防御,出价均应较为积极;另外中天有建筑总包,在成本上具有一定优势。

  本地块高价成交,突破业内观察,中天未能如愿取地,但对中天而言并非完全是件坏事,让九溪诚品(楼面价8947元/平米)形成较大的地价优势,同时通过本次宅地的激烈争夺,可一定程度上带动之江板块的关注度。

  (2)大家:

  大家房产目前储备货值仅剩13亿元(按操盘口径),故其补仓愿望极为强烈,由大家于上塘地块与阳光城pk至最后一轮可见一斑。大家在32号地块竞买中出价至第21轮(9720元/平米),与边上的大家·之江悦(09年7月取地)成交楼面价基本相当,大家深知之江水性,故出价不至过于激进。

  补仓未成,预计大家未来在土地市场上将继续积极出手。

  (3)祥生:

  作为诸暨龙头房企,一直谋求进入杭州,其在杭州土地市场上的首秀为未来科技城32号地块。

  据悉祥生与某信托单位合作,故在资金上获得较大支持。

  祥生首次进入杭州,投资时机恰为杭州高烧的土地行情,且在之江板块发力高价取地,后期经营风险较大。

  三、重点地块点评——萧山市北开发区涉宅地

9.25萧山区出让地块详情(点击表格查看地块报告)

地块编号 出让面积(平米) 用途 建筑面积(平米) 成交价(万元) 楼面价(元/平米) 竞得单位 溢价率
萧政储出[2015]14号 16781 商业 67124 4227 630  浙江恒源房产 0.00%
萧政储出[2015]17号 10000 住宅 13000 1683 1295  杭州嘉禾置业  0.60%
萧政储出[2015]13号 57571 商住 143928 73503 5107  万科  0.14%
萧政储出[2015]15号 10000 商业 25000 1435 574  杭州伟泰物流 0.70%
萧政储出[2015]16号 34665 商住 91638 7010 765  长沙郡原  0.14%
萧政储出[2015]18号 51255 住宅 143514 107736 7507  新城  0.09%
总计 270872 - 737884 195594 - - -

  开发区宝龙城市广场南商住地

  1.竞得者分析:

  本地块有15%的养老组团,令部分毫无养老经营经验的房企望而却步,参战企业中仅万科在养老业务上积累一定经验,如杭州的良渚文化村随园嘉树,故万科在参与本地块上底气更足。

  2.竞争者分析:

  旭辉报名但未出手,应有意向开拓养老业务,但毕竟是试水新业务,准备不足;另外旭辉在萧山新项目尚未开盘,尚未熟悉萧山水性,故旭辉出手较为谨慎。

  3.板块分析:

  开发区近期成交宅地均为底价成交,除了开发区及兴议村存在较大潜在供应的因素外,更在于在房地价关系有限的非主城区板块,房企还是愿意选择理性投资态度。

  萧山北干兴议村宅地

  1.地块分析:

  本地块位于北干街道兴议村,该村整村拆迁,周边建面较差,且板块内待推土地多,与龙湖春江悦茗项目相比,本地块起价格性价比偏差。但在近期杭州高烧的土地市场下,主城区取地代价高,故成为已经进入萧山的万科、新城等房企不错的投资选择。

  2.竞争者分析:

  因在本地块竞拍前,万科先获取了宝龙城市广场南地块,故万科再获取本地块的动力不足。因两宗地块相距实际上仅1.5公里,万科为避免同时获取后两项目同期竞争,在经营上不划算。

  3.竞得者分析:

  本地块为新城自获取南部卧城地块后在萧山再度落子。

  新城此前积极报名主城区宅地,但始终未能成功取地。为做大规模,新城“曲线投资”——选择投资成功机会较大的萧山城区。

  同时鉴于龙湖、万科等在萧山滨江交界区域较为成功的项目先例,主打滨江外溢客户,带给新城获取本地块较大的信心。

  四、重点地块点评——良渚商住地

9.25余杭区出让地块详情(点击表格查看地块报告)

地块编号 地块名称 出让面积(平米) 用途 建筑面积(平米) 成交价(万元) 楼面价(元/平米) 竞得单位 溢价率
余政储出[2015]45号 闲林街道华丰社区居住地块(2015-1) 11923 住宅 35769 7154.0  2000  绿城  0.00%
余政储出[2015]46号 闲林街道华丰社区商住地块(2015-2) 1561 商住 4683 1138.0  2430  绿城  21.45%
余政储出[2015]47号 余杭街道荆余路西侧商住地块 131442 商住 262884 61121.0  2325  金成  0.00%
余政储出[2015]48号 良渚街道杭行路东谢村港北商住地块 38333 商住 84333 50600.0  6000  万科  0.00%
余政储出[2015]50号 良渚街道储运路东商住地块 63502 商住 127004 流拍
余政储出[2015]53号 余杭街道原农贸市场商住地块 26027 商住 59862 8980.0  1500  西房  0.00%
总计 - 447830 - 947033 128993.0 - - -

  1.竞争分析:

本地块位置较万科已有项目北宸之光略差,且房地价测算空间有限,同时鉴于万科在良渚已经建立了较为强大品牌根据地,在良渚巨大的潜在供应量下,其他房企缺乏报名意愿。

  2.竞得者分析:

  万科通过良渚文化村、北宸之光、未来城等大项目在良渚建立了品牌包围圈,将不少房企排斥在外。万科当前补仓需求迫切,良渚作为万科发展的根据地,万科在此补仓亦是其正常选择。

 

编辑:马轶伦 作者:农场主先生 罗兰 来源:浙江土地网
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