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9.22高溢价背后:普遍的土地饥渴症
2015年09月22日消息  浙江土地网
9月22日的主城区土地出让现场,预想中的持久战没有出现,疯狂的加价简单粗暴地将“高溢价”锁定:阳光城12.3亿元竞得上塘宅地,楼面价15111元/平米,溢价51.5%。这也是主城恢复价高者得后,时隔近五年首宗溢价超过49%的地块。

9月22日土地成交情况表

地块名称 出让面积(平米) 用途 建筑面积(平米) 成交价(万元) 楼面价(元/平米) 竞得单位 溢价率
彭埠单元r21-23地块 59413 住宅 95061 120000 12623 万科 25.81%
上塘单元fg05-r21-01地块 32558 住宅 81395 123000 15111 阳光城 51.45%
崇贤新城b4地块 54075 商住 129780 33743 2600 旭辉 0.00%
余杭组团30号a地块 12277 旅馆用地 17188 2597 1511 杭州宝嘉乐网络科技有限公司 0.00%
合计 158323 - 323424 279340 - - -

 

文/浙报传媒地产研究院  魏盼

  “看不懂,看不懂了!”一位参与竞价的本土知名房企高层在出让会结束后摇头感叹这超出预期的溢价率。

  9月22日的主城区土地出让现场,预想中的持久战没有出现,疯狂的加价简单粗暴地将“高溢价”锁定:阳光城12.3亿元竞得上塘宅地,楼面价15111元/平米,溢价51.5%。这也是主城恢复价高者得后,时隔近五年首宗溢价超过49%的地块。

  相对来说,彭埠宅地的溢价率低一些,但25.8%的溢价率与得主万科放在一起还是有点高。万科以12亿总价竞得彭埠宅地,成交楼面价12623元/平米。 [直播回顾]

99号阳光城竞买组团在现场就坐(摄影:魏盼)

  主流板块土地难再“捡漏”

  在杭州的土地市场上,万科总能把握最佳拿地时机,从而被赋予“捡漏王”的称号。

  但今年以来,万科习以为常的“低溢价拿地”似乎变得不那么容易。其所竞得的主城区宅地,不管是文晖宅地还是彭埠宅地,溢价率都超过了25%。

  事实上,只要是受开发商关注较多的区域,如主城区市中心、申花、城东新城等板块的土地,无一不是经历数轮竞价才最终决出得主。

  6月25日,九龙仓申花“两万”地块分别经十八轮、二十一轮报价成交,竞争对手有万科、滨江、龙湖、中民投等。

  8月11日,碧桂园申花地块经三十七轮报价成交,其竞争对手包括朗诗、新城、合景泰富、龙湖、滨江、大家、方正等。

  9月11日,万科文晖宅地经二十四轮报价成交,竞争对手包括滨江、朗诗、大家、景瑞、旭辉、金地、远洋、九龙仓、合景泰富、方兴、新城等。

  9月15日,朗诗文晖宅地经三十三轮报价成交,竞争对手包括九龙仓、合景泰富、新城、滨江、旭辉、方兴、大家、绿城、万科等。

  而22日上塘、彭埠两宗地块成交同样经历了多轮报价,可见,开发商目标非常一致,都“押宝”较为稳健成熟的板块。因此,目前要在市场主流板块拿地,必定要经历一番争夺,很难再“捡漏”。

  主流房企当道 中小开发商艰难

  “旺市地产大鳄称雄,淡市中小地产商逐鹿。”这一向被视为土地市场上的铁律。

  回顾杭州主城区历年土地出让,可以发现,市场形势较差时,例如2011年几近冰封的土地市场,主流开发商几乎集体缺席;反之,市场形势较好时,主流开发商则频繁出席土地出让会,将土地市场推向一个又一个高潮。

  而目前的市场,虽然现在房价未及五年前,但杭州市区新建商品房成交量连续五个月破万套,也不失为销售旺市。再来看近期土地市场的表现,基本都是主流开发商手握重金,参与报价,并疯狂加价,最终创造一个又一个高溢价,正好印证了这一定律。

  但即便是这样,也仍有一部分主流开发商未能拿地,更不用说实力更差一些的中小房企。可以预期的是,未来一段时间内,中小房企生存环境将更为艰难。

  开发商:普遍的土地饥渴症

  此次参与上塘、彭埠地块竞争的开发商主要有万科、德信、滨江、旭辉、钱江新城指挥部、大家、金地、九龙仓、新城、阳光城、龙湖、中铁、保利等13家单位,除钱江新城指挥部以外,其余均为实力强劲的主流开发商,其中不乏一些主城区土地市场上的常客。

  上塘地块得主阳光城,于2014年2月之前便已分别在萧山、丁桥两地落子,目前项目均已属在售状态。近一年半未拿地,阳光城在杭若要扩大规模则必须补充土地储备。

  彭埠地块为万科今年以来在杭州市区土地市场上所拿的第三宗地块,为维持其在杭市场份额,保障其未来的销售目标,也继续补仓。

  而其余的竞争者同样面临补仓问题。2014年至今,杭州市区(除富阳外)仅成交96宗涉宅用地,成交面积444.9万方。多家房企近两年未拿地,或仅收入一两宗地块,因而普遍患有“土地饥渴症”。

编辑:魏盼 作者:魏盼 来源:浙江土地网
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