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9月11日腥风血雨再起 文晖宅地8.2亿起
2015年08月11日消息  浙江土地网
位于文晖单元与丁桥西单元的两宗地块将于9月11日出让。文晖宅地可谓是备受关注,此次有十余家房企报名。同日出让的丁桥宅地由于无人报名,国土局发布公告决定暂缓出让。
9月11日出让两宗宅地情况表
出让时间 地块编号 地块名称 地块四至 可出让面积 性质 建筑面积 楼面起价
平米 平米 元/平米
9月11日 杭政储出[2015]23号 下城区文晖单元j-r21-04地块 东至规划胜景路,南至规划道1号路,西至规划4号路,北至规划道路 24477 36.7 住宅 61192.5 13321
杭政储出[2015]24号 江干区丁桥西单元r21-01地块 东至丁兰路,南至规划九号路,西至规划笕丁路,北至上塘河 77361 116 住宅 162458 6087


文/浙报传媒地产研究院研究员 章嵘嵘

  一边是场场暴热,一边杭州市国土局马不停蹄新挂两宗宅地。位于文晖单元与丁桥西单元的两宗地块将于9月11日出让。

  其中,文晖宅地可谓是备受关注,距离该地块首次亮相已有5年,此次由不少于一家外来房企勾地,才正式登上招拍挂舞台。而同日出让的丁桥宅地则是龙湖上月拿下18万方宅地后,区域内又一宗颇具规模的地块,体量超过16万方。

  据浙报传媒地产研究院独家消息,除本次挂牌的文晖、丁桥宅地外,下半年杭州主城区仍将有多宗优质、备受关注的地块推出,当前已陆续推出系列报道。>>>下半年供应看点①

文晖单元宅地区位图(制图/章嵘嵘)

  楼面起价13321元/平米 文晖价值点在哪里?

  文晖单元j-r21-04地块位于杭氧杭锅国际旅游综合体范围内,东至规划胜景路,南至规划道1号路,西至规划4号路,北至规划道路。地块出让面积24477平米,地上建筑面积约6万方,楼面起价13321元/平米。

  此次出让的地块,是读地手册中文晖单元三宗宅地中面积最小的一宗。早在三、四年前该地块就已经基本拆迁完毕,据记者此前实地探访所见,地块表面已基本平整,多为空地,有少数植被。>>>查看详情

  最大优势:区域内竞争项目基本为零

  文晖地块周边目前在售商品房项目基本为零,仅,目前该项目已去化35%,这也成为该地块最大的优势。

  从地价看,地块南面的九龙仓·君玺项目,地块面积24002平米,体量8.2万方,容积率3.4,由九龙仓于2010年3月溢价153%竞得,成交楼面价24622元/平米,当时创下了杭州宅地楼面单价新高。

  而此次出让的文晖宅地,较君玺地块而言,更往北面,地铁辐射较远,区域位置稍差,楼面起价13321元/平米,土地价格更为合理。但鉴于前几次主城宅地出让的火爆场面,该地块高溢价成交可能性较大。据记者了解到,已有多家开发商对该地块虎视眈眈,包括两家立足上海的房企,其中一家近期将有全新楼盘推出。

  从销售价格看,九龙仓·君玺2015年销售均价为42770元/平米。据浙报传媒地产研究院成本分析,若文晖单元地价未遭哄抬,未来项目将有较大盈利空间。

  但值得注意的是,君玺项目距地块位置较远,且属地铁上盖物业,地段优势更为明显,对本次出让地块未来的售价影响相对较弱。

  未来机会:依托国际旅游综合体

  文晖单元宅地位于杭氧杭锅国际旅游综合体范围内,居市中心核心地段,地块西临东新路,北临东西大动脉德胜快速路,且在地铁1号线打铁关辐射范围内,今后规划地铁5号线也将穿过该区域,交通十分便捷。

  地块周边有杭州和平会展中心、汇和城·购物中心、杭州博养医院、杭州明珠教育集团、杭州天杭实验学校、下城区体育馆、图书馆等,商业、医疗、教育、文化等生活配套相当丰富。加之杭氧杭锅国际旅游综合体概念,未来价值前景看好。

  据了解,杭氧杭锅国际旅游综合体也为城市之星综合体,是杭州市委、市政府尊重历史发展、传承工业文明、推进城市有机更新,以保护利用老工业厂房为出发点,以国际城市博览中心为主题,以公益经营型、国际本土型、体验展示型的博物馆集群为核心的国际旅游综合体。

  风险并存:邻近高架、铁路区域环境复杂

  虽然地块周边竞品较少且区域位置优越,但同时该地块也面临相应风险。

  其一,文晖j-r21-04地块虽然处于市中心地段,但其北面贴近德胜高架,东面邻近铁路,鉴于主干道与铁路的交通流量,噪音影响是一个不容忽视的问题;

  其二,地块周边仍有浓重的农居氛围,多为安置用房,南面仍有原杭州制氧机厂遗留厂房,区域内人居环境有待提高。

丁桥宅地区位图(制图/章嵘嵘)

  又一宗大体量宅地 丁桥供应不断

  丁桥西单元r21-01地块出让面积77361平米,地上建筑面积约16万方,为住宅用地,东至丁兰路,南至规划九号路,西至规划笕丁路,北至上塘河。是继上月龙湖拿下的18万方宅地后,丁桥的又一宗规模供应。

  区域:处核心居住区外围

  地块虽然属于丁桥西单元,但从区域上看,地块距丁桥纯熟配套中心区域更近。

  不过相对于今年区域内出让的天阳·明朗项目,该地块处于丁桥住宅核心区北侧外围,与核心区其他住宅项目隔着临丁路。好在该地块体量较大,且地块形状较为规整,项目内部配套建设易于规划。

  周边:配套相对完善

  交通:地块东侧有杭州绕城、丁兰路,西侧有同协路、秋石高架,南侧靠近临丁路、大农港路、石大快速路。地块距规划地铁3号线丁桥路站1.5公里。

  商业:地块周边商业项目集中于丁桥核心居住区,主要有新城广场、丁兰广场、德珠·明珠商业街、置信·明珠商务中心等。此外,地块西侧锦江国际酒店已确定入驻丁桥。

  教育:地块周边有丁荷小学、丁信小学、丁桥小学、长睦小学、丁兰中学、杭州电子信息学校、浙大附中丁兰校区等,教育资源相对丰富。

  医疗:地块南侧,与临丁路一路之隔即为在建市中医院丁桥分院,预计年内将建成。

  房产环境:区域竞争压力不可小觑

  从近期的土地出让情况看,丁桥可算是主城区宅地出让大户,从去年年底至今,丁桥单元已成功出让3宗宅地。包括距离项目最近的天阳·明朗项目,同协路以东的远洋·香奈项目以及龙湖于7月竞得的丁桥单元r21-14地块。

  频繁出地,若开发商未控制好开盘节奏,或未能打造差异化产品,将导致区域内楼盘集中销售,竞争加剧。目前,丁桥区域内在售新盘也相对其他板块较多。

  目前,距离地块最近的项目中,南面在售有广宇旗下的、两楼盘,在售均价都在12000元/平米左右。纯新盘在售均价12415元/平米。

  距地块西南面3公里处在售楼盘更为集中,包括了目前在售的、、。其中2015年销售均价最高为名景台,高层项目为13361元/平米;最低为翡丽湾,高层项目为12174元/平米。储备项目有与龙湖新丁桥项目。

编辑:马轶伦 作者:章嵘嵘 来源:浙江土地网
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