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九龙仓出手,大家都可以休息了?
2015年06月25日消息  浙江土地网
申花“两万”地块终于搬上交易台。最终,九龙仓力压滨江、龙湖等劲敌,独家囊获申花万马、万里两宗宅地,总计斥资14.37亿元。万马、万里地块楼面价分别达15232、14541元/平米。中交3.7亿元竞得申花商地。

出让会全场


文/浙报传媒地产研究院高级研究员 魏盼

  今日,申花“两万”地块终于搬上交易台。最终,九龙仓力压滨江、龙湖等劲敌,独家囊获申花万马、万里两宗宅地,总计斥资14.37亿元。万马、万里地块楼面价分别达15232、14541元/平米。【直播回顾

  早前被爆料勾地的金主中民投,仅出手一轮便偃旗息鼓,而参与报名的万科、新城,则全程处于观战状态,并未报价。

  与此同时,早前曾以收购升华·悦西溪入杭的中交集团,在与绿城联姻后,首次在杭州出面拿地,将申花5.6万方商地以总价3.7亿元收入囊中。据中交杭州公司相关负责人透露,该地将建中交杭州总部大厦。

6月25日主城区三宗地块成交详情

地块名称 出让面积(平米) 用途 容积率 建筑面积(平米) 成交价(万元) 楼面价(元/平米) 竞得单位 溢价率
杭政储出[2015]12号申花单元gs05-r21-14地块 19666 住宅 2.2 43265 65900.0  15232  九龙仓  14.76%
杭政储出[2015]13号申花单元gs05-r21-a01地块 18450 住宅 2.9 53505 77800.0  14541  九龙仓  21.16%
杭政储出[2015]14号庆隆单元fg01-c2-03地块 14114 商业 4.0 56456 37086.0  6569  中交  0.00%
 合计 52230 153226 180786.0

  九龙仓出手,大家都可以休息了?

  地块开拍后,业内投资圈一面观看浙报传媒地产研究院的视频直播,一面讨论地块的最终归属。九龙仓、滨江交替出手报价,圈内就有人直言:九龙仓出手了,大家都可以休息了。而最终的结果,也印证了这句话。

  为什么会有这个“魔咒”?这就必须回顾下九龙仓在杭的辉煌的拿地史。2009年,九龙仓开始单独涉足杭州土地市场,从碧玺、君玺、世纪华府,到如今的申花两万项目,地块无一不是高溢价成交,其中,位于市中心的君玺项目溢价达152.69%。而这家百年港企也被冠上了“地产专业户”称号。

  不过这个“魔咒”也并不是完全成立。2013年的九龙仓,除了与绿城合作高溢价拿下钱塘明月地块之外,也曾参与多宗热门地块争夺,但最终并未拿地。

  15232元/㎡价格不低

  此前,浙报传媒地产研究院就做过测算,以距离最近的尚景国际为例,其2015年销售均价22749元/平米,如果要维持10%左右的利润率,扣除建安成本和资金成本,“两万”地块拿地楼面价应控制在14000元/平米以内。

  但最终,万马、万里地块成交楼面价分别达15232、14541元/平米。

  浙报传媒地产研究院院长、住在杭州网首席评论员丁建刚认为,“两万”地块不可否认是好地,但这一成交价格却并不低,操盘难度较大,极有可能亏损。

  大背景、大区域被看好的申花宅地,却也不是没有难点。目前地块周边在售商品房项目众多,且基本为同质化竞争。除了周边天阳·尚景国际、浙旅·萍水街1号等新盘外,竞品甚至还包括蓝孔雀等陷入困境的项目。丁建刚认为:“按这个成交的地价,售价至少要到两万三、四才能够保本,而这个所谓的保本价也是在销售顺利的情况下才能保本。一旦销售受阻,周期延长,财务成本增加,项目就将亏损。不过,境外公司也许有他们自己的判断和考虑。”

  九龙仓杭州公司总经理孙骐在接受记者采访时表示,该地将由九龙仓单独开发,以这个成交价拿下申花两万地块确实有压力,但也相信九龙仓有这个能力做好。

  不过,九龙仓在杭州的项目普遍周转节奏较慢,其自主操盘的碧玺、君玺、世纪华府、君廷等项目均在拿地后时隔近两年迎来开盘,因此,业内猜测九龙仓申花项目或又将“晒”一段时间。

  这是九龙仓第二次进入申花板块,此前的2013年末,九龙仓出资8.85亿元入股招商位于蓝孔雀板块的雍景湾项目。

  最高溢价率重回49%

  在本次出让会上,书面竞价的主持人又重新提及了合理上限价格。万马地块上限为85559万元,而万里地块上限为95676万元。

  与起价比较,这个上限所定下的最高溢价率为49%。而此前2013年末,政府部门已将主城区土地最高溢价率由49%降低至35%。

  据相关工作人员介绍,土地的价格上限本来就不固定,随市场行情的波动而调整。此次最高溢价率重回49%,也意味着杭州土地市场的调控也在逐步放宽。不过,目前开发商拿地仍较为谨慎理性,溢价未触及合理上限。

编辑:魏盼 作者:魏盼 来源:浙江土地网
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